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U.S.G.T

La copropriété résulte, plus encore que tout autre collectivité, d'un acte de solidarité, et il importe que cette notion inspire les pensées et les actions au-delà de l'individualisme naturellement développé par l'instinct de propriété.

ORGANISATION de l'UNION des SYNDICATS

des GRANDES TERRES (U.S.G.T)

 

I - avant propos

  • . généralités
    . principes directeurs

II - l'organigramme

III - le code de bonne conduite

  • . préambule
    . occupation et convivialité
    . entretien et travaux
    . mutations et locations
    . responsabilité

IV - l'analyse de la structure

  • . à l'origine des Grandes Terres
    . Assemblée Générales des copropriétaires
    . Conseil Syndical du syndicat de square
    . le Président-syndic du syndicat de square
    . Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT)

V - le conseil de gestion

  • . Objet
    . Missions
    . Président de l'USGT
    . Commissions consultatives de travail

 

VI - le flux des informations et des décisions

  • . Procédure type
    . Adaptation de la procédure type aux cas d'espèces
    . Conclusion

VII - l'organisme exécutif

  • . Missions
    . Modèles de structure
    . Les services de gestion
    . Le directeur des services de gestion

VIII - l'information et la communication

  • . La Gazette - Officiel des copropriétaires
    . Autres procédures d'information
    . et bientôt un site Internet !!!!

IX - les annexes

  • - les modalités d'application des pénalités prévues en cas de manquements aux dispositions du règlement de copropriété
    - le fonds de réserve

 

I. AVANT-PROPOS

I.1 - Généralités

L'exercice quotidien de la gestion aux Grandes Terres fait apparaître aux yeux des copropriétaires qui participent, ou du personnel de l'USGT, que l'organisation et les règlements qui la régissent sont méconnus, voire ignorés de nombreux résidents copropriétaires ou locataires. Si les anciens ont appris peu à peu, les nouveaux venus n'ont pas encore eu le temps, ou ne se sont pas intéressés. Pourtant, cette connaissance du milieu dans lequel il vit est essentielle à celui qui veut comprendre la raison des actions communes le concernant, qui doit connaître le code de bonne conduite où la liberté de chacun s'arrête à celle du voisin, qui veut savoir ses droits... et ses devoirs de copropriétaire et les moyens d'exposer ses idées ou de faire passer un message. Cela touche également les locataires, et l'on a constaté que bien souvent ils deviennent à leur tour copropriétaires.

Toutefois, la lecture des règlements de copropriété ou des statuts de l'USGT, peut-être un peu austère, est indispensable pour parvenir à cette connaissance. Certains y trouveraient, sinon une vocation, du moins une voie nouvelle pour meubler quelques loisirs en se rendant utile, car l'altruisme est une qualité qui s'ignore parfois, et son exercice enrichissant pour l'esprit et apaisant pour l'âme. Certains autres trouveraient plus simplement les bonnes adresses pour solliciter un conseil ou une assistance avant de se lancer dans une action répréhensible ou génératrice de soucis divers par leur incidence sur le confort de leurs voisins.

 

I.2 - Principes directeurs

1) Définition

Les principes directeurs, qui guident l'action de l'USGT, composé de l'ensemble des syndicats coopératifs des copropriétaires des différents squares, et dont le respect conditionne l'efficacité de l'organisation, sont basés sur :

- la participation bénévole et active des copropriétaires à la gestion directe de la Résidence.
- dans le cadre d'une structure définie par le Règlement de Copropriété et les statuts de l'Union, et conforme à la loi.
- à partir des Assemblées Générales des copropriétaires de chaque square et de leurs représentants élus démocratiquement, soit : - les Conseils Syndicaux et leurs Présidents-syndics. - l'Union des Syndicats des Grandes Terres, le Conseil de Gestion, son Président et ses Commissions de travail.

- La pièce maîtresse du dispositif législatif qui est le budget prévisionnel annuel, véritable programme d'action valorisé définissant les objectifs à atteindre et les moyens à mettre en œuvre. Il est préparé par le Conseil de Gestion et présenté pour approbation à l'Assemblée Plénière des Conseils Syndicaux, puis aux Assemblées Générales. Ensuite, sa réalisation devient une obligation pour l'organisme exécutif, et le résultat de l'exercice écoulé est également présenté à l'approbation des mêmes instances.

- Pour toute opération d'investissement ou de gros entretien, au stade de l'étude puis de la réalisation, l'USGT se trouve en position de maître d'ouvrage devant obligatoirement faire appel à un maître d'œuvre compétent et qualifié, à un organisme de contrôle agréé, et à l'assurance dommage ouvrage, seuls habilités juridiquement et fiscalement.

2) Organes de gestion de l'Union

- Le Conseil de Gestion composé des Présidents-syndics assistés des Vice-présidents est l'organe central dont l'activité est semblable à celle du Conseil d'Administration d'une entreprise. C'est l'instance de décision animée par le Président de l'Union.
- Les services de gestion constituent le support logistique et l'organisme exécutif dont le directeur relève du Président.
- Les Commissions de travail spécialisées peuvent être créées au sein du Conseil de Gestion pour l'assister dans ses différentes tâches. A ce titre, leur rôle, essentiellement consultatif, consiste à préparer les dossiers, en liaison étroite avec le directeur et les services de gestion.
- Chaque Président-syndic assume, pour sa part, une double responsabilité : - au niveau du syndicat de square en qualité d'organe exécutif, avec le Conseil Syndical, des décisions de l'Assemblée Générale, - au niveau de la gestion collégiale des parties communes de l'ensemble de la Résidence, en qualité de membre du Conseil de Gestion de l'USGT.

3) Flux des informations et mécanisme de décision

Pour appréhender le flux des informations et le mécanisme de la décision, le schéma de la procédure peut se résumer ainsi :

a) Conseil Syndical : Après recensement et examen des demandes des copropriétaires et de l'état des lieux, le conseil syndical adresse le compte-rendu de ses débats au Directeur des Services de gestion.

b) Directeur des Services de gestion : Ce dernier, après analyse des besoins, des suggestions ou des critiques, doit informer le Conseil Syndical de la suite donnée pour chaque point.

c) Conseil de Gestion : Dans le cas où la demande est transmise pour étude à la commission compétente, l'affaire doit être suivie après proposition de la Commission et éventuellement décision du Conseil de Gestion :

  • - De réalisation,
    - De non réalisation,
    - D'inscription au projet de budget de l'exercice suivant, et bien sûr le Conseil Syndical est tenu informé.

d) Conseil Syndical : Chaque fois qu'il en a la compétence, le Conseil Syndical réceptionne les travaux lorsqu'ils sont terminés (ravalement des escaliers, aménagements des espaces verts, etc).

A l'évidence la bonne harmonie des différentes actions dépend de la qualité du dialogue entre les protagonistes et les partenaires impliqués, ainsi que de la mise en phase des points de vue "régionaux" au niveau du square et "nationaux" au niveau de la résidence.

I.3 - Conclusion

L'essentiel de la connaissance de l'organisation de base de l'USGT est résumé ci-dessus. Les chapitres suivants en développent les différentes composantes.

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II. ORGANIGRAMME

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III. CODE DE BONNE CONDUITE

III.1 - Préambule

Ce code de "bonne conduite" a été rédigé à partir du règlement de copropriété. Il énumère un certain nombre de recommandations et de prescriptions qui relèvent du bon sens commun, essentiel pour vivre en bonne intelligence avec son voisinage. Cette liste n'est pas limitative, et il faut garder présent à l'esprit que l'application d'une règle est toujours affaire de raison. Pour tous problèmes relatifs à ce code, n'hésitez pas à vous adressez au bureau de l'USGT (01.39.58.75.25), qui vous apportera informations, éclaircissement et précisions utiles, voire assistance, dans le cadre de sa compétence, pour le compte du syndicat de square ou celui de l'USGT.

 

III.2 - Occupation et convivialité

a) Chaque résidant doit veiller à ne pas troubler par son fait, celui de sa famille ou de ses visiteurs, la tranquillité et la bonne tenue de l'immeuble. Il ne peut faire ou laisser faire aucun bruit gênant pour les voisins, notamment par l'usage intempestif des appareils de radio, de télévision, de chaîne Hi-Fi (en particulier l'été avec les fenêtres ouvertes).

b) Les logements étant destinés exclusivement à l'habitation, l'exercice de commerce ou de profession comportant réception de clientèle n'est pas autorisé.

c) Aucun des résidents ne peut encombrer les vestibules, paliers, locaux de vide-ordures et de compteurs, escaliers, couloirs, sous-sols, jardins avec un objet quelconque, ni y faire effectuer aucun travail ménager inhabituel.

d) Après un emménagement ou un déménagement, non autorisé les dimanches et jours fériés, toute trace de salissure ou de dégradation doit disparaître à la diligence du responsable.

e) Dans les sous-sols communs, des locaux sont réservés au garage des bicyclettes, scooters, motocyclettes et aux voitures d'enfants des résidents. Toutefois, les propriétaires des engins motorisés doivent entrer et sortir leur véhicule à la main et ne mettre le moteur en marche qu'à la hauteur des parkings, car leur usage est interdit dans la résidence.

f) Il ne peut être mis ou exposé aux fenêtres ou sur les loggias ni enseigne, ni linge, ni garde-manger, ni congélateur, ni aucun objet insolite susceptible de porter atteinte à l'harmonie générale des façades. Par ailleurs, les bacs de plantes vertes ou de fleurs autorisés doivent être correctement assujettis contre la chute et comporter des dispositifs de retenue d'eau d'arrosage pour ne pas être la cause d'accident, de dégradation ou de nuisance.

g) Il ne peut être constitué dans l'immeuble et en particulier dans les caves aucun dépôt de substances explosives ou inflammables.

h) Les tapis et literie, les habits, les torchons et les balais ne peuvent être secoués par les fenêtres après 9h 30 du matin.

i) Les places de stationnement sont réservées aux copropriétaires et locataires de ces emplacements, et leur accès doit être largement dégagé pour des raisons évidentes de sécurité. Les places signalées par un panneau " urgence " sont réservées aux médecins en visite et aux ambulances.

j) Les enfants ne doivent jouer ni dans les escaliers et paliers, ni dans les sous-sols, les couloirs de caves, les parkings et les voies d'accès. Les aires de jeux autorisées pour les petits enfants de moins de 6 ans sous la surveillance de leurs parents sont les emplacements ensablés au milieu de chacun des squares et du Parc central. Il est fortement recommandé de respecter les pelouses pour les conserver. Enfin, les terrains de sports sont accessibles à ceux qui se sont inscrits au Comité des Sports.

k) La route de desserte intérieure est uniquement réservée aux urgences, pompiers, ambulances et exceptionnellement aux camions de déménagement sauf le dimanche et les jours fériés.

l) Les chiens doivent être tenus en laisse et ne souiller ni les bacs à sable réservés aux petits enfants, ni le bas des immeubles à proximité des fenêtres. Les chats ne doivent pas être laissés en liberté à l'extérieur des appartements.

III.3 - Entretien et travaux

a) Chaque copropriétaire doit maintenir en bon état ses locaux et ses dépendances, et observer tous les usages et règlements d'hygiène des habitations bien tenues.

b) Il doit entre autres, à ce titre :

- veiller au fonctionnement correct des robinets et chasse d'eau, de manière à éviter les fuites et leurs conséquences ;
- faire ramoner la cheminée au moins une fois l'an si elle est utilisée. Les poêles à combustion lente ne peuvent être employés ; - veiller à ne pas obstruer les bouches d'aération d'origine, nécessaires à la ventilation des locaux.

c) Les occupants doivent donner accès à leur appartement aux personnes chargées de surveiller ou de réparer les parties communes. Ils doivent aussi faire place nette à leurs frais de tous les objets ou installation dont la dépose se révèle nécessaire.

d) Avant d'entreprendre des travaux de transformation dans un appartement, le copropriétaire doit s'assurer auprès de l'USGT qu'ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ni aux intérêts légitimes des autres copropriétaires, et ne relèvent pas d'une autorisation préalable de l'Assemblée Générale du Syndicat.

 

III.4 - Mutations et locations

a) Tout copropriétaire peut vendre son appartement et dépendances, en totalité seulement après avoir attesté au notaire qu'il est libre de toute obligation envers le Syndicat de copropriété.

b) Dans le cas d'une succession tombant dans l'indivision, un mandataire doit être désigné pour faciliter les relations avec l'USGT.

c) Lorsqu'un appartement est loué, le copropriétaire doit en aviser l'USGT.

d) Un même appartement ne peut être loué à plusieurs locataires ou familles différentes en même temps.

e) Tout copropriétaire n'occupant pas son appartement reste personnellement tenu de l'exécution du Règlement de copropriété et responsable des agissements des occupants.

 

III.5 - Responsabilité

a) Dans notre société de droit, chacun de nous est responsable pénalement et civilement de ses actes.

b) Les copropriétaires ont l'obligation de contracter une assurance en bonne et due forme, s'ils ne l'ont déjà fait, pour garantir leur responsabilité civile, susceptible d'être engagée fortuitement par un sinistre et permettre ainsi la réparation des préjudices causés aux tiers par un incendie, un feu de cheminée, une inondation, des dégradations diverses dues à des travaux de transformation, déménagement, etc.

c) Les copropriétaires bailleurs doivent vérifier que leur locataire a bien souscrit ce type d'assurance et acquitté sa prime annuelle.

d) Chaque résident est tenu de se conformer au Règlement de copropriété qui s'impose à tous pour le bien commun.

e) Les gardes assermentés sont chargés de veiller à son respect et les manquements relevés peuvent être l'objet de poursuites.

Ce code de bonne conduite fait appel surtout au bon sens et à la sagesse de chacun, avant d'évoquer la possibilité de poursuite de ceux qui ne comprennent pas où se situe l'intérêt général.

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IV. ANALYSE DE LA STRUCTURE

 

IV.1 - A l'origine des Grandes Terres

Tout a commencé d'abord par la constitution de dix sociétés civiles de construction immobilière, qui ont permis au promoteur MANERA de réaliser, il y a plus d'une quarantaine d'années, neuf squares groupant plusieurs ensembles de bâtiments. Ensuite, pour administrer les parties communes, qui sont indivises, des syndicats coopératifs de copropriétaires ont été créés, succédant aux sociétés de construction, correspondant chacun à un square, sauf pour Versailles qui en compte deux. La base de toute l'organisation est donc la collectivité des copropriétaires de chacun des squares, qui est constitué en un syndicat doté de la personnalité civile. Son objet essentiel est la conservation du groupe d'immeubles et l'administration des parties communes et plus généralement la gestion de tous services utiles à l'ensemble des copropriétaires. Elle est conforme aux principes édictés par : - la loi sur la copropriété n° 65.557 du 10 juillet 1965. - complétée par le décret d'application n° 67.223 du 17 mars 1967. - modifiée par de nombreuses lois publiées depuis (voir au dernier chapitre).

 

IV.2 - Assemblée Générale des copropriétaires

Dans chacun des squares, l'assemblée Générale des copropriétaires représente l'assise la plus large et la plus démocratique possible, chacun d'eux disposant du nombre de tantièmes ou de voix, c'est-à-dire de la quote-part des droits de la propriété, attaché à son appartement. L'Assemblée Générale se réunit au moins une fois par an et elle est souveraine. En effet, tout part d'elle et tout revient à elle. Elle peut débattre et prendre position sur tous les problèmes qui concernent l'objet défini ci-dessus. C'est elle, en particulier, qui approuve les comptes de l'exercice écoulé, et qui approuve le budget prévisionnel, véritable programme d'action valorisé pour l'exercice à venir. Statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, elle élit, une fois tous les trois ans, le Conseil Syndical, composé de trois membres au moins, de douze membres au plus, comme titulaires choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Au-delà de douze, des suppléants peuvent également être désignés.

 

IV.3 - Conseil Syndical du syndicat de square

C'est le deuxième échelon de la structure. Toutes les personnes qui répondent aux critères précédemment définis peuvent en faire partie après avoir posé leur candidature. Pour participer à l'œuvre collective, il n'est pas nécessaire d'avoir une compétence particulière en techniques diverses, en gestion, en finance ou en droit, mais simplement du bon sens et de la raison. La composition la meilleure pour favoriser la communication est celle où chaque escalier a son représentant au Conseil Syndical. Le principe de quatre réunions par an ne paraît pas exagérément contraignant.

Le rôle essentiel du Conseil Syndical peut se résumer ainsi :
- Il élit parmi ses membres le Président-Syndic et Vice-Président pour trois ans. Un suppléant peut être aussi élu.
- Il donne son avis au Président-Syndic sur toutes les questions qui lui sont soumises ou dont il se saisit, concernant le syndicat du square et son fonctionnement.
- Il rend compte à l'Assemblée Générale de toute mission ou délégation à une fin déterminée qu'elle peut lui avoir conféré.
- Il contrôle la gestion du Président-Syndic. Cet exercice permet aux nouveaux conseillers de s'initier progressivement aux problèmes de gestion de la copropriété et d'acquérir une connaissance historique de leur évolution.

 

IV.4 - Le Président-syndic du syndicat de square

Dans le cas des Grandes Terres où l'administration est confiée réglementairement à des syndicats coopératifs de copropriétaires, la constitution des conseils syndicaux est obligatoire. Chacun des syndics est élu par les membres de son conseil syndical et choisi parmi ceux-ci ; il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical.

Le Président-Syndic est ainsi le représentant légal de son syndicat coopératif et son organe d'exécution dans tous les domaines et notamment :

  • - respect du règlement de copropriété ;
    - tenue à jour de la liste de tous les copropriétaires : lots détenus, état civil, domicile réel ou élu, noms des locataires dans le cas des bailleurs ;
    - représentation dans tous les actes civils et en justice ;
    - application des décisions prises par l'Assemblée Générale dans le cadre du fonctionnement et des travaux votés ;
    - compte rendu du bilan de l'exercice écoulé et présentation du budget prévisionnel de l'année suivante ;
    - tenue de toutes les archives. A cette double responsabilité de Président de son conseil syndical et de syndic de son syndicat de copropriétaires s'ajoute celle de membre de l'assemblée générale de l'Union au sein de laquelle il participe à la gestion collégiale des parties communes de l'ensemble du domaine. Le Directeur des services de gestion l'assiste dans cette tâche en qualité de support logistique.

 

IV.5 - Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT)

C'est le troisième échelon de la structure. En effet, le règlement stipule que l'Assemblée Générale a donné mandat à l'Union des Syndicats des Grandes Terres, dans le cadre du budget annuel, d'administrer au sens large du terme les parties communes. Cette union est constituée par les dix Syndicats de copropriétaires des squares.

Son Assemblée Générale, appelée Conseil de Gestion, est composée des Présidents-Syndics, assistés des Vice-Présidents. Les dix Présidents-Syndics élisent parmi leurs membres le Président de l'USGT et deux Vice-Présidents pour trois ans. Comme à tous les échelons de la structure, ils sont révocables à tous moments par ceux qui les ont élus. Ils sont également rééligibles. Une continuité certaine est ainsi assurée, par élection démocratique, du copropriétaire au Président de l'USGT par le canal de son conseiller d'escalier, de son Conseil Syndical et de son Président-Syndic. Tous ces mandats sont strictement bénévoles. L'état d'esprit de cette gestion revêt une forme collégiale à tous les niveaux. Toutefois, il existe une hiérarchie des responsabilités qui s'impose en définitive si cela s'avère nécessaire, mais jamais contre une majorité exprimée par un vote. En fait, chacun des membres apporte au Conseil de Gestion sa compétence propre et ses connaissances, fruits de son expérience personnelle et professionnelle, et c'est l'ensemble qui est très riche. Cela ne s'est jamais démenti en quarante années de fonctionnement.

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V - CONSEIL DE GESTION (Assemblée Générale de l'Union)

 

V.1 - Objet

" L'union des Syndicats des Grandes Terres (USGT) a pour objet la création, la gestion et l'entretien d'éléments communs aux Syndicats membres, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs aux dix Syndicats et d'une manière générale la prestation de tous services susceptibles de faciliter la vie en commun des résidents du grand ensemble immobilier ".

De la poursuite de cet objectif général découlent les différentes missions que doit remplir le Conseil de Gestion de l'USGT.

Le document de référence élaboré chaque année est le fascicule budgétaire qui analyse et valorise :

  • - D'une part pour le fonctionnement général,
    - D'autre part pour les investissements et les travaux de gros entretiens,
    - Les objectifs détaillés à atteindre,
    - Les actions à entreprendre,
    - Les moyens à mettre en œuvre par nature de dépenses au stade de : - La prévision pour l'exercice à venir, - La réalisation pour l'exercice écoulé, la rigueur de la comptabilité en partie double garantissant la sincérité de l'exécution budgétaire,
    - La projection sur les années à venir selon un plan pluriannuel.

 

V.2 - Missions

On peut les résumer en deux thèmes :

a) Conservation et sauvegarde du patrimoine commun

Ce patrimoine comprend principalement :

  • - les bâtiments (fondations, ossatures, murs, sous-sols, façades, pignons, terrasses, entrées, escaliers, etc.) ;
    - les équipements sportifs et les terrains de jeux ;
    - les voies de circulation intérieure ;
    - les canalisations de fluide à partir des raccordements aux réseaux généraux de EDF/ GDF- Société Lyonnaise des Eaux ;
    - les réseaux d'eaux usées et les égouts ;
    - la chaufferie centrale, le réseau primaire, les sous-stations, les canalisations de chauffage et le réseau de distribution de l'eau chaude sanitaire ;
    - les espaces verts et les plantations ;
    - l'antenne télévision et modulation de fréquence, son réseau de distribution.

Cette mission entraîne des actions de :

  • - surveillance de leur état, en liaison avec les organismes compétents (EDF / GDF, Société Lyonnaise des Eaux, PTT, APPAVE, etc.) ;
    - surveillance contre les dégradations de la part des tiers ;
    - entretien, voir aménagement ou même complément, en faisant appel chaque fois que de besoin aux hommes de l'art, et en planifiant les actions dans des programmes pluriannuels.

 

b) Prestations de service

Nécessitées par la gestion de la communauté d'intérêt des copropriétaires et par la vie quotidienne des résidents, ces prestations visent entre autres :

  • - accueil, information, secrétariat ;
    - respect du règlement de copropriété ;
    - fourniture des fluides (électricité pour les parties communes, eau froide, chauffage, eau chaude sanitaire) ;
    - nettoyage et hygiène ;
    - gardiennage et sécurité ;
    - budgétisation et comptabilisation des dépenses et des recettes, tenue des comptes fournisseurs et des comptes copropriétaires, contrôle par un commissaire aux comptes indépendant ;
    - assurances et contentieux ;
    - administration du personnel de l'USGT ;
    - contrôle des fournisseurs et des entreprises sous-traitantes ;
    - préparation et suivi des décisions des fréquentes réunions : - conseils syndicaux, - commissions, - conseils de gestion, - Assemblées Générales ;
    - direction, animation, coordination, suivi des différents travaux et activités, relations avec les organismes publics et les autorités de tutelle ;
    - informatique de support logistique ;
    - archivage des pièces justificatives.

 

c) Rôle de P.M.E. ( Petite et Moyenne Entreprise )

L'énumération des principales missions de l'USGT ne donne qu'une faible idée de la complexité des problèmes à traiter, comme dans toute entreprise humaine.

L'USGT est une unité économique comparable à une PME ayant un " chiffre d'affaire " annuel de plus de 24 MF dépendant de 1461 bailleurs de fonds et comprenant environ 40 collaborateurs dispersés sur un site de 22 hectares avec la caractéristique particulière d 'être en immersion totale au milieu de 4 000 administrés environ.

Le Conseil de Gestion est souverain pour toutes les questions entrant dans l'objet de l'USGT. Il joue le rôle d'un conseil d'administration qui élabore le budget prévisionnel de fonctionnement et d'équipement, le soumet à l'approbation de l'Assemblée Plénière des Conseils Syndicaux puis au vote des Assemblées Générales des dix Syndicats, et ensuite en assume l'exécution. Pour l'assister dans ses tâches, il dispose de commissions de travail spécialisées qui lui préparent les dossiers, et des services de gestion comme support logistique et moyens d'exécution.

 

V.3 - Président de l'USGT

Le Conseil de Gestion est animé par son Président, assisté de deux Vice-Présidents, en charge, l'un de ses affaires administratives, financières et budgétaires, le second des questions techniques et du fonctionnement des autres activités.

Chaque Président-Syndic doit rendre compte de son mandat lors de l'Assemblée Générale de son Syndicat, et c'est une des raisons pour laquelle les délibérations du Conseil de Gestion gardent toujours une forme collégiale, avec la recherche d'un complet consensus pour sauvegarder l'unité du domaine.
Toutefois, le Président de l'USGT, bien que bénévole lui aussi, cumule de lourdes charges, à titre personnel :
- au plan général, il assume la responsabilité civile et juridique des activités de l'USGT ;
- au plan législatif, il préside aux travaux et aux décisions du Conseil de Gestion dans toutes ses missions, en coordonnant l'action préalable des commissions et services de gestion ;
- au plan exécutif, il est, tel un Directeur Général, responsable : - des moyens à mettre en œuvre pour réaliser les programmes (personnel titulaire ou intérimaire, sous-traitance, achats de matière ou d'équipement, etc.), - de la correcte exécution des tâches et de leur contrôle. Il est assisté dans ses missions par le Directeur des services de gestion.

 

V.4 - Commissions consultatives de travail

Dans un but évident d'efficacité, et afin de prendre des décisions en connaissance de cause, le conseil de gestion doit débattre sur des dossiers détaillés et complets préalablement soumis à l'examen de ses membres. C'est pourquoi les statuts lui ouvrent la possibilité de nommer en son sein des commissions de travail, de nature consultative, qui sont autant de chambres de réflexion.

  • Leur rôle consiste à collaborer, en liaison étroite avec le directeur des services de gestion :
    - A la préparation des projets importants par les hommes de l'art,
    - A leur suivi après lancement,
    - Aux comptes rendus réguliers au conseil pour décision
    - Egalement au suivi des différentes composantes du budget de fonctionnement.

Certaines sont permanentes, d'autres occasionnelles selon l'opportunité des dossiers à traiter :

  • a) Commissions permanentes :
    - Budgétaire et Financière ;
    - Contrôle des comptes ;
    - Information - Communication ;
    - Bâtiments et VRD (Voiries, Réseaux et Divers) ;
    - Espaces verts ;
    - Sports.
  • b) Commissions occasionnelles :
    - Chauffage ;
    - Réseau télévision ;
    - Informatique ;
    - Parking et stationnement autour des Grandes Terres ;
    - Juridique.

Afin de maintenir une unité de doctrine, elles sont donc composées de membres du Conseil de Gestion ( de l'ordre de 3 à 5 pour chacune ), qui se répartissent selon leur compétence propre ou leur affinité, auxquels peuvent s'adjoindre certains membres des Conseils Syndicaux dans la mesure où ils présentent une compétence particulière. Elles se réunissent chacune, à l'initiative de leur président, en fonction des sujets à traiter pour répondre à la demande du conseil de gestion. Ce dernier désigne les Présidents de commissions et peut faire appel à des experts.

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VI - FLUX DES INFORMATIONS ET DES DECISIONS

 

VI.1 - Procédure type

Le schéma de la procédure type permet de saisir le flux des informations à travers les niveaux de responsabilité et de comprendre le mécanisme de la décision d'une action à partir d'une proposition de la base jusqu'à son exécution :

a) Les Conseils Syndicaux
Les Conseils Syndicaux de chaque square, après recensement et examen des demandes formulées par les copropriétaires, et en fonction de l'état des lieux, expriment leurs souhaits par écrit (par exemple en matière d'entretien, de nettoyage, d'aménagement des espaces verts, etc.).Ils les transmettent au Directeur des services de gestion de l'USGT chaque fois qu'ils l'estiment nécessaire, et aussi en réponse à la sollicitation du Conseil de Gestion.

b) Le Directeur
Avec un premier examen des documents avec ses collaborateurs, le Directeur des services de gestion programme les opérations de sa compétence, transmet pour étude aux commissions consultatives la partie qui les concerne, et informe le Conseil Syndical de la suite donnée à ses demandes :
- Soit l'USGT peut réaliser dans le cadre du budget autorisé de l'exercice et dans un délai approximatif de ...(suivant l'urgence) ;
- Soit l'USGT ne peut réaliser pour des raisons techniques à expliciter :
- Soit il s'agit d'un problème de sécurité qui doit être résolu rapidement ;
- Soit la demande est transmise pour étude à la commission spécialisée compétente.

c) Les commissions
Chaque commission intéressée, assistée du Directeur et du responsable spécialisé de l'USGT, analyse les différents paramètres : possibilités techniques ou contre-indication, harmonisation à l'échelle de la résidence, équilibre entre les squares dans le cadre du plan pluriannuel, compatibilité avec les moyens en hommes et l'enveloppe budgétaire autorisée par les Assemblées Générales, ou bien fait nouveau réclamant une étude plus poussée. Ensuite la commission émet des propositions avec d'éventuelles variantes.

d) Le Conseil de Gestion
Après délibération, le Conseil de Gestion arrête un plan d'action suivant le cas :
- exécution dans le cadre du budget autorisé,
- lancement d'une étude,
- inscription au projet de budget de l'exercice suivant,
- report ultérieur,
- annulation.

e) Les services de gestion
Le relevé de décision est exécutable dans les délais fixés et il est communiqué aux Conseils Syndicaux pour information.

f) Les Conseils Syndicaux
Chaque fois qu'ils en ont la compétence, les Conseils Syndicaux réceptionnent dans leur square les travaux quand ils sont terminés ou constatent toute nouvelle prestation réalisée. Les travaux sont réputés achevés lorsque le Président-Syndic du square a donné son accord au Directeur des services de gestion.

 

VI.2 - Adaptation de la procédure type aux cas d'espèces

a) Cas généraux de la vie quotidienne
Cette procédure générale, applicable à tous les problèmes qui se présentent dans les squares et qui sont du ressort de l'USGT, est relativement simple et rapide. Elle peut être encore simplifiée sans passage en commissions pour les cas mineurs relevant de la pratique courante, dans le cadre de l'exécution du budget autorisé pour l'exercice en cours.

b) Cas spécifique de l'établissement du budget
Par contre, l'élaboration du budget prévisionnel nécessite de nombreuses navettes entre les services de gestion, les commissions et le Conseil de Gestion. Il faut en effet parvenir à délimiter une tranche annuelle de prestations et de travaux dont l'incidence sur les appels de charges soit supportable par les copropriétaires, avant d'en présenter le programme pour approbation à l'Assemblée Plénière des Conseils Syndicaux puis aux Assemblées Générales des squares.

c) Cas particuliers de travaux
Par sa nature d'Union des syndicats coopératifs de copropriétaires, l'USGT n'a pas la qualité de producteur et n'a pas de compétence en la matière. Son rôle se limite à celui de maître d'ouvrage, donneur d'ordre et de paiement après constatation du service fait. L'USGT doit donc pour l'étude et la réalisation de tout projet faire appel à un maître d'œuvre qualifié, architecte ou bureau d'ingénierie, et aussi à un organisme de contrôle agréé, et à un assureur pour la dommage ouvrage, tous étant réputés compétents et couverts juridiquement et fiscalement. Dans le cas d'une opération importante d'aménagement ou de très gros entretien à caractère pluriannuel comme par exemple celui des travaux de réhabilitation, le cycle complet a duré neuf années. Il a fallu mobiliser beaucoup d'énergie au cours de très nombreuses réunions de travail et faire appel à la compétence de spécialistes : bureaux d'études, architecte, avocat, assureur, banquier, organismes de prêt, de subvention, de contrôle, etc, et entreprises du bâtiment de différentes techniques. Pour la seconde rénovation de la chaufferie centrale, il en a été de même et le cycle complet a duré plus de onze années.

VI.3 - Conclusion

La structure de l'USGT, les procédures en place et l'état d'esprit des Grandes Terres, à la fois collégial et associatif, ont permis d'atteindre des objectifs ambitieux certes, mais dont la nécessité était devenue évidente pour la très grande majorité des copropriétaires.

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VII. ORGANISME EXECUTIF

 

VII.1 - Missions

Le règlement de copropriété de chacun des dix syndicats coopératifs de square et les statuts de l'USGT précisent le rôle du Conseil de Gestion et de son Président au plan exécutif. Le Président de l'USGT a la responsabilité durant son mandat de trois ans :
- De mettre en œuvre les moyens nécessaires à la réalisation des programmes définis par les Assemblées Générales des Copropriétaires,
- D'assurer la correcte exécution des tâches à accomplir,
- De contrôler les résultats obtenus.

Si l'on veut se référer à l'image classique d'une société commerciale, le Président agit comme un Directeur Général, le Conseil de Gestion étant en situation de Conseil d'administration, avec la différence fondamentale qu'ici toutes les fonctions sont gratuites et que l'objet n'est pas la recherche du profit. Le schéma de l'organisation des services exécutifs découle des missions à remplir. Toutefois des variantes peuvent être envisagées en fonction du degré d'intégration des tâches retenues. En effet, une entreprise peut réaliser tout ou partie de ses programmes avec ses moyens propres ou (et) avec l'assistance d'autres entreprises sous-traitantes.

VII.2 - Modèles de structure

On peut essayer de définir les critères opposés qui orientent le choix de l'une ou l'autre des solutions en vue de disposer de la structure la plus efficace, étant entendu que dans tous les cas, il faut établir des cahiers de charge, puis assurer le suivi des opérations et en contrôler le résultat.

a) En faveur de l'exécution des tâches avec du personnel salarié :
- Moindre coût, à qualité égale de prestation, en raison de l' " économie " des taxes non récupérables et du bénéfice de l'entreprise sous-traitante,
- Rapidité d'intervention, particulièrement utile au service et au dépannage,
- Potentiel disponible pour faire face aux aléas et aux cas d'urgence,
- Meilleurs rapports entre collaborateurs, développés par l'esprit de corps,
- Souplesse maximale en raison de la polyvalence des collaborateurs, recherchée dans la mesure où cela est réalisable,
- Possibilité de compenser des absences de longue durée par des intérimaires.

b) En faveur de l'appel aux entreprises sous-traitantes :
- Facilité de choisir des sociétés très spécialisées de haute compétence et d'excellent rendement,
- Les contrats de résultat garantissent le respect de la prestation et des délais,
- Aucun problème en cas d'absence ou de départ de personnel qui est remplacé systématiquement,
- Pas de personnel à gérer, ni d'instances de concertation, simplification des relations humaines,
- Avec cette solution on écarte la fragilité due aux multiples et très petites équipes comprenant des spécialistes dans des branches d'activités très différentes, qui ne peuvent être tous polyvalents.

Souvent au Conseil de Gestion ou au sein des commissions consultatives il a été longuement discuté de l'intérêt de se gérer en moyens propres spécialisés ou de l'opportunité de s'adresser à une société sous-traitante pour une activité spécifique donnée, par exemple le ravalement des façades, le nettoyage des escaliers, le traitement informatique de la gestion, le gardiennage, ou l'exploitation de la chaufferie. Parfois des tentatives ont été effectuées en fonction des circonstances et sont venues enrichir les connaissances des gestionnaires. Le modèle d'organisation en place, qui marie les deux solutions, résulte de l'expérience acquise au fil des ans et donne généralement satisfaction. Toutefois il n'est pas figé et reste ouvert à toute évolution susceptible de l'adapter à la conjoncture.

 

VII.3 - Les services de gestion

En 2001, les services de gestion de l'USGT, comprennent une quarantaine de postes de travail autorisés.

La Direction comprend essentiellement le Directeur, assisté dans sa tâche par une assistante de direction et trois personnes responsables chacune d'un secteur opérationnel.
Premier secteur : -1 cadre responsable : Accueil, Sécurité, Communication - 4 employées d'accueil - 3 employés sécurité
Deuxième secteur : -1 cadre responsable : Finances, Comptabilité, Personnel - 1 comptable - 1 secrétaire copropriété, juridique, contentieux
Troisième secteur : -1 cadre responsable : Entretien des bâtiments, voies et réseaux - 1 assistante technique - 1 responsable équipe "menuiserie, électricité, plomberie" - 1 responsable équipe "peinture, maçonnerie" - 1 responsable équipe "jardins" - 1 responsable équipe "hygiène"

Pour mémoire : Entreprises sous-traitantes sous contrat de résultats : - nettoyage des locaux communs, - tonte des pelouses - exploitation de la chaufferie

 

VII.4 - Le Directeur des services de gestion

Au sommet de la pyramide hiérarchique le Président de l'USGT élu par les Présidents Syndics des dix squares, et bénévole, exerce normalement à "l'extérieur" des Grandes Terres une activité professionnelle et doit pouvoir compter sur une personne de confiance qui le seconde et le représente en permanence sur les Grandes Terres. Ainsi le Directeur des Services de Gestion de l'USGT est responsable vis-à-vis du Président, et de lui seul, dans le cadre de ses directives et dans un esprit d'efficacité et d'économie :

  • * De la préparation et de la mise en œuvre du budget de l'USGT et des syndicats en faisant partie ;
  • * Du fonctionnement de l'USGT et à ce titre :
    - Il a autorité sur l'ensemble du personnel et prend en charge la concertation avec le personnel selon les dispositions légales (Délégués du personnel - Comité d'Entreprise - Comité d'hygiène, de sécurité et des conditions de travail) ;
    - Il assume les relations avec : - Les copropriétaires et les résidents, - Les organismes publics : Municipalité, Inspection du travail, Médecine du travail, Sécurité Sociale, Inspection des impôts, Commissariat de police, Gendarmerie, etc., - Les fournisseurs.
    - Il participe aux réunions du Conseil de Gestion, des commissions consultatives, des Assemblées Générales et à toutes autres séances de travail de l'USGT ou des Syndicats qui nécessiteraient sa présence.
  • * De toute étude, relative à ces missions qui peut lui être confiée.

Voilà résumé en quelques lignes le rôle complexe du Directeur des Services de Gestion dont on pourrait dresser ainsi le profil d'aptitude à exercer cette fonction :

  • - Gestionnaire rigoureux mais sans raideur,
    - Compétent dans des activités de service très diversifiées,
    - Possédant le sens de l'organisation,
    - Doué pour les relations humaines et les relations publiques,
    - Disponible, de nombreuses réunions ayant souvent lieu le soir,
    - Animateur infatigable,
    - En un mot, savoir gérer une entreprise.

Cette fonction est difficile à assumer en raison de l'importance des relations humaines. Le Directeur, quel que soit son comportement sociable et son souci de composer avec les évènements et les contraintes, ne peut donner satisfaction à tout le monde : par exemple quand il est dans l'obligation de rappeler les règles de bonne conduite ou de paiement des charges ou bien lorsque les demandes ou les revendications sont contradictoires et débordent parfois le domaine de compétence de l'USGT. La nomination du Directeur est prononcée par le Conseil de Gestion sur proposition du Président de l'USGT. Sur proposition du Directeur, tous les autres collaborateurs sont nommés ou révoqués par le Président, qui fixe également le montant de leur rémunération.

En conclusion, il est essentiel à une bonne gestion de l'USGT que le Président de l'Union et le Directeur des services de gestion œuvrent constamment en complète concertation dans une même politique définie par la direction collégiale de l'Union.

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VIII. L'INFORMATION - COMMUNICATION

 

VIII.1 - La Gazette - Officiel Des Copropriétaires

La Gazette enregistre l'histoire des Grandes Terres depuis son origine (décembre 1959), et l'on y trouve le reflet de l'évolution de la gestion comme celle de la société tout au long de ses quarante deux années d'existence.
Les Grandes Terres, bien qu'issues d'un programme économique et social dans les limites du plan Courant de 1953, avec primes favorisant l'accès à la propriété, doivent leur réussite à la fois à la définition et à la valeur du projet d'unité de voisinage, cohérent et d'avant-garde à l'époque, de Marcel Lods, puis à l'application d'un mode de gestion original et novateur.
La Gazette a joué un rôle fédérateur essentiel, comme instrument de communication entre les copropriétaires venus d'horizons divers et de cultures différentes, en les incitant très tôt à l'union et à la participation à l'action locale. Elle a contribué à l'émergence de la gestion directe, variante d'autogestion démocratique et structurée, selon un modèle coopératif axé sur l'idée de service et non pas sur la notion de profit.
Il est intéressant de feuilleter les 282 numéros publiés au 1er avril 2003 pour constater à quel point la Gazette est partie intégrante de l'institution et pour relever à la source l'enregistrement minutieux, souvent en référence à la loi, aux règlements et aux statuts :
- Des liens tissés par les gestionnaires avec les copropriétaires pour les sensibiliser sur leur propre avenir dans la solidarité,
- De leur identification avec l'Union faite par eux-mêmes et pour eux-mêmes,
- De la direction collégiale de l'Union, aboutissement de la démocratie représentative par voie élective, ouverte à tous les copropriétaires,
- Des rappels périodiques des valeurs indispensables en copropriété pour vivre en bonne harmonie, entre autres de respect et de bienveillance envers autrui,
- Des efforts à consentir pour le maintien du patrimoine en bon état et de la qualité des prestations de service en vue de préserver l'agrément du cadre de vie, etc,
- En un mot, des informations de tous les jours où s'est forgée l'histoire de la communauté du nouveau quartier de Marly le Roi qui a su garder son identité à travers les ans,
- Enfin, pour la partie "Officiel Des Copropriétaires", les procès-verbaux des conseils de gestion, des assemblées plénières des conseils syndicaux et des assemblées générales des syndicats coopératifs de copropriétaires de square. Avec ses quatre parutions annuelles, la Gazette représente le premier support d'information des copropriétaires.

 

VIII.2 - Autres procédures d'information

- Les conseils syndicaux doivent se réunir au moins quatre fois par an. Ils sont les lieux essentiels de concertation et d'informations vers le conseil de gestion et en provenance de ce dernier par le canal du Président-syndic et du Vice-président, et aussi de relation directe avec les copropriétaires dans la mesure où chaque escalier dispose d'un représentant au conseil syndical.
- L'assemblée plénière des conseils syndicaux permet une concertation plus générale avec le Président de l'Union assisté des deux Vice-présidents et du directeur des services de gestion.
- Dans les halls d'entrée sont affichées sur des panneaux les informations concernant le fonctionnement quotidien.

 

VIII.3 - et bientôt un site Internet..!!!!!!...celui-ci devrait permettre de connaître la pertinence d'un site.

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IX. ANNEXES

 

IX.1 - Modalités d'application des pénalités prévues en cas de manquements aux dispositions du règlement de copropriété

La procédure suivie dans le cas de non paiement des charges reste définie par l'article 21 du règlement de copropriété. La présente résolution a pour objet de définir les modalités d'application des pénalités prévues aux articles 7 et 21 du règlement et concernant les autres manquements constatés aux différentes dispositions édictées par ce règlement. Il est précisé que l'Union des Syndicats des Grandes Terres ne recourt à ces procédures qu'après échec de toute tentative de dialogue.

a) Définition du manquement constaté
Un manquement au règlement n'est validé que s'il fait l'objet d'un rapport circonstancié adressé par l'un des gardes assermentés au Directeur des services de gestion. Toute plainte d'un résident n'est prise en considération que si elle est à la fois authentifiée par l'auteur de la plainte, c'est-à-dire non anonyme, et vérifiée par un garde assermenté. Sauf cas flagrant ou particulièrement grave, les troubles de voisinage invoqués par un seul résident ne sont pas pris en considération.

b) Stationnement illicite
L'article 7, alinéa 16 du règlement de copropriété stipule que les places de stationnement pour voitures automobiles sont, avec leur accès, dégagements et voies de desserte, à l'usage exclusif des propriétaires ou des locataires de ces places de stationnement.
Est réputé illicite le stationnement sur le parking d'un copropriétaire sans son autorisation, sur les voies d'accès, les abords et les pelouses. Toutefois, le stationnement d'un tiers en cas d'absolue nécessité ( par exemple pour décharger des valises ou objets lourds, prendre ou ramener à leur domicile une personne âgée ou un bébé ) peut être toléré dans la mesure où il est de courte durée et signalé comme tel par les feux de détresse ou un mot explicatif en vue.
Le parking d'urgence prévu en priorité pour les médecins et infirmières peut à l'occasion être utilisé à cet effet. En cas de manquement à cette règle, un avis de procès-verbal est glissé sous l'essuie glace du pare-brise. Après trois avis de procès-verbaux espacés d'au moins 48 heures sur une période de trois mois, une lettre recommandée avec accusé de réception informera le contrevenant que tout stationnement illicite dans un délai de six mois sera passible de 50 euros par infraction.

c) Autres manquements
Dès constat du manquement par le garde, ce dernier s'efforcera d'informer courtoisement son auteur : mentions seront faites dans son rapport de l'observation formulée et des objections qui ont pu lui être opposées. Une lettre de confirmation, indiquant au besoin les mesures correctives à apporter, sera adressée à l'auteur du manquement.
En cas de non exécution des mesures proposées, ou en cas de récidive de même nature dans le délai fixé ( de 48 heures à un mois selon les cas ), il est procédé à un nouveau constat, à une information verbale et à l'envoi d'une seconde lettre d'avertissement.
Si, après un nouveau délai identique au précédent, le résident n'a toujours pas pris les mesures indiquées ou récidive encore, il sera averti par lettre recommandée avec accusé de réception que toute nouvelle infraction de même nature ou tout refus d'apporter les mesures proposées l'exposera au paiement d'une double pénalité et des frais d'envoi.

d) Recouvrement des pénalités
La pénalité est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Son montant, fixé forfaitairement à 50 euros, pourra être revalorisé lors d'une Assemblée Générale ultérieure.
En cas de non paiement dans le délai d'un mois après première présentation de la lettre recommandée, une deuxième lettre recommandée indiquera que, sans paiement de ladite pénalité, augmentée des frais d'envoi de cette lettre recommandée, il sera demandé à l'Assemblée Générale du square concerné d'autoriser le Président-syndic et le Président de l'Union des Syndicats des Grandes Terres à agir en justice selon la procédure suivante :
- envoi d'une lettre comminatoire par l'Avocat de l'Union, proposant transaction à l'amiable,
- assignation au Tribunal d'Instance pour dommages et intérêts en cas d'insuccès.
L'Assemblée Générale du Syndicat Coopératif du square, après en avoir délibéré, donne tout pouvoir : - au Président-Syndic de votre square, - au Président de l'Union des Syndicats des Grandes Terres, pour faire appliquer ce barème.

Résolution approuvée par les Assemblées Générales d'Avril / Mai 1990

 

IX.2 - Fonds de réserve

a) Le fonds de réserve sert de fonds de roulement ou d'avance de trésorerie permanente. Il a pour objectif de permettre au syndic de faire face aux dépenses en début d'exercice avant le premier appel de la provision trimestrielle, ou bien en cours d'exercice à un aléa important.

b) L'article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967 stipule que le syndic peut exiger le versement :
- De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété.
- Au début de chaque exercice d'une provision qui ne peut excéder (sauf exception), soit le quart du budget prévisionnel voté, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.

c) Le règlement de copropriété de chacun des syndicats des Grandes Terres dans son article 21 précise les modalités de versement des provisions trimestrielles sans mentionner ni prévoir le versement d'une avance de trésorerie permanente.

d) La jurisprudence a établi la possibilité de constituer un fonds de réserve dont le principe et les modalités d'utilisation sont l'objet d'une résolution à faire voter par les Assemblées Générales à l'article 26.

e) Le fonds de réserve constitué à l'USGT il y a bien longtemps a toujours été utilisé (augmentation ou prélèvement) avec l'accord des Assemblées Générales. Il a varié souvent en fonction des nécessités.

f) On ne gère pas la copropriété dans l'optique de vendre des appartements, mais pour entretenir en bon état de conservation les parties communes et assurer des prestations de service commun de qualité... ce qui concourt à maintenir la valeur du patrimoine.

g) Toutefois en cas de vente d'un appartement après les Assemblées Générales et avant la reconstitution intégrale du montant du fonds de réserve. "Il demeure entendu qu'en cas de mutation, selon la règle, le vendeur sera tenu du règlement des appels de fonds effectués avant la vente, et l'acquéreur sera tenu des échéances postérieures à la vente." Cette rédaction avait été approuvée par Maître Bouyeure, spécialiste renommé des lois qui régissent la copropriété.

h) Ainsi, le fonds de réserve, demeurant la propriété des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, est rendu au vendeur lors de l'acte de mutation et appelé à due concurrence auprès de l'acquéreur.

i) Lors d'une mutation l'USGT indique au notaire chargé de cet acte, la situation de la réserve à ce moment et la décision de l'Assemblée Générale. C'est le montant constaté qui est reversé au vendeur au prorata des tantièmes et appelé auprès de l'acquéreur. L'objection selon laquelle le vendeur aura "payé" les travaux sans bénéficier du "remboursement" de sa quote-part est mineure. En effet il n'y a aucune mesure entre la valeur de cette quote-part de fonds de réserve et celle de l'appartement vendu, d'autant plus que la transaction s'effectue en connaissance de cause.

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25/02/03 ORGANISATION USGT

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